作者：贾国良

序 言

企业的刑事法律风险一直都是悬在企业家头上的一把达摩克利斯之剑。企业或者企业家一旦涉及刑事案件，对很多企业来说几乎就是灭顶之灾，企业将为此付出极为惨重的代价。

为了对洛阳市企业和企业家犯罪的高发领域、高发岗位、高发人群、高发罪名等进行全面研究、分析，我们从中国裁判文书网下载了2019年1月1日至2021年12月31日共3年期间洛阳市辖区内企业及企业家犯罪的全部289件生效刑事判决书，涉及洛阳市504名企业家，其中民营企业家占比95.03%，这些犯罪涉及刑法分则13个大类43个具体罪名。我们发现，这些企业家犯罪中，很少一部分企业是为了追逐非法利益而陷入犯罪，绝大多数是因为企业家法律意识淡薄，缺乏事先的法律风险防范能力造成，有些企业甚至连亡羊补牢的意识都没有，一错再错地走向自毁之路。这些惨痛的教训，对所有企业都能起到刻骨铭心的警示作用。

为了帮助企业树立底线思维意识，规范生产经营行为，规避生产经营过程中的刑事法律风险，促使企业健康平稳发展。我们选取了一部分有代表性的案例进行了深入研究，将以警示案例的形式陆续在本公众号刊登。每个警示案例包括“案情简介”“判决结果”“罪名解析”“律师提醒”和“法条链接”五个部分。今天刊发警示案例10：《王某1、王某2非法转让、倒卖土地使用权案》。

案情简介

2013年10月，王某1为投资开发伊川县某项目成立伊川XX置业有限公司（以下简称XX公司），由王某2担任公司法定代表人。后王某2与伊川县人民政府签订项目合同，约定由XX公司开发某项目，项目概算投资人民币6.63亿元。2014年1月20日，XX公司通过投标方式，以人民币1671万元从伊川县国土资源局拍得该项目地块(28.31亩)的国有土地使用权。2014年4月18日，王某1、王某2在取得土地使用权后，私自与河北省唐县王某通过签订《股权转让协议书》的形式，以分期付款人民币7000万元的价格转让XX公司100%股权，并将上述项目用地及相邻的一块土地，共计33.95亩的土地使用权转让给王某。2014年4月22日，王某按合同约定向XX公司支付了一期转让款人民币2000万元。后因双方在履行协议过程中产生纠纷引发诉讼，协议被法院判决解除。

判决结果

伊川县人民法院经审理后认为，被告人王某1、王某2以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节严重，其行为已构成非法转让土地使用权罪，且系共同犯罪，伊川县人民检察院指控其罪名成立。二被告人当庭自愿认罪，可酌定对其从轻处罚。遂判决被告人王某1、王某2犯非法转让土地使用权罪，分别判处有期徒刑二年六个月，缓刑三年，并处罚金人民币3500000元和有期徒刑一年六个月，缓刑二年，并处罚金人民币3500000元。

罪名解析

非法转让、倒卖土地使用权罪规定于刑法分则第三章　破坏社会主义市场经济秩序罪的第八节扰乱市场秩序罪第二百二十八条。

非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。

“以牟利为目的”，是指以获取经济利益为目的。“违反土地管理法规”，是指违反土地管理法、森林法、草原法等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定。“非法转让土地使用权”，是指将依法管理和持有的土地使用权违反上述法律、行政法规的有关规定，擅自转让给他人的行为。“非法倒卖土地使用权”，是指违反上述法律、行政法规的规定，将土地使用权进行倒卖，从而进行牟利的行为。《土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。土地使用权的享有和转让是由国家法律、行政法规明确规定的，不能随意买卖。即使进行土地使用权的有偿转让，也应根据有关法律、法规的规定和通过有关主管部门的审查和批准才能进行。

非法转让、倒卖土地使用权只有达到“情节严重”的程度，才能构成本罪。具有下列情形之一的，属于“情节严重”：（1）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；（2）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；（3）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；（4）非法获利五十万元以上的；（5）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

本罪有两档刑罚，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：（1）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；（2）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；（3）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；（4）非法获利一百万元以上的；（5）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。

律师提醒

土地使用权与人们的生活、生产经营息息相关，因其具有巨大的经济价值，土地使用权的转让行为十分常见。大到房地产企业项目资产出售，小到集体土地承包权流转甚至宅基地转让，均涉及到土地使用权的转让。现实生活中，土地流转十分常见，多多少少会存在流转手续不正规，登记瑕疵的情况。尤其是集体土地承包权流转，往往存在手续不全等程序问题。该类情形属于违反土地管理法规的行为，一般不会触及刑事犯罪。但必须注意在土地流转过程中变更土地的使用性质的问题。如将工业用地变更为商业用地、农业用地用于非农建设等。在土地使用权转让过程中，为防止构成非法转让土地使用权罪，应极力避免净地转让，杜绝明显以倒卖土地作为牟利目的的行为，尤其不能在流转过程中私自变更土地使用性质。

法条链接

1.《刑法》（2020）

第二百二十八条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

2.《最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》（公通字〔2022〕12号，自2022年5月15日起施行）

第七十二条〔非法转让、倒卖土地使用权案（刑法第二百二十八条）〕以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：

（一）非法转让、倒卖永久基本农田五亩以上的；

（二）非法转让、倒卖永久基本农田以外的耕地十亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；

（四）违法所得数额在五十万元以上的；

（五）虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖土地的；

（六）其他情节严重的情形。

3.《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释》（自2009年8月27日起施行）

刑法第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条规定的“违反土地管理法规”，是指违反土地管理法、森林法、草原法等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定。

刑法第四百一十条规定的“非法批准征收、征用、占用土地”，是指非法批准征收、征用、占用耕地、林地等农用地以及其他土地。

4.《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2000〕14号，自2000年6月22日起实施）

第一条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：

（一）非法转让、倒卖基本农田5亩以上的；

（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地10亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地20亩以上的；

（四）非法获利50万元以上的；

（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

第二条 实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：

（一）非法转让、倒卖基本农田10亩以上的；

（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地20亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地40亩以上的；

（四）非法获利100万元以上的；

（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。

5.《中华人民共和国土地管理法》（2019）

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

案例来源于《中国裁判文书网》

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